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中西部城市土地市场受追捧 房企拿地方式出现变化【亚博网页版界面登陆】

发布时间:2021-07-16    来源:亚博网页版96624

本文摘要:今年前7个月,规模房企拿地热情持续加剧,特别是在是中西部城市土地市场热度大上涨,土地成交价大幅提高。

今年前7个月,规模房企拿地热情持续加剧,特别是在是中西部城市土地市场热度大上涨,土地成交价大幅提高。业内人士分析认为,这样的变化,不利于入手房价下跌预期,将不会减轻未来房价下跌压力。中西部城市沦为主角中西部省会城市土地市场更加受到房企注目,土地成交价活跃程度大大下降。

市场研究机构统计数据表明,中西部省会城市土地交易规模较小。根据易居研究院发布的监测数据表明,在今年 1~7 月份,不受监测的50 个城市中,土地成交价面积名列前 10 的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、贵阳、昆明、北京和天津。

从该名列中可以显现出,二线城市的土地市场展现出尤为活跃。同时,此类城市中,还包括郑州、合肥、西安、武汉、贵阳和昆明等都归属于中西部省会城市。而从个案来看,也体现出有房企大力布局中西部城市的变化。

以融创为事例,截至7月份,公司通过缴收购方式即获得土地6642万平方米,其中80%以上坐落于合肥、重庆、济南等中西部省会城市。不过从溢价率水平来看,7月份土地市场竞争并不是很白热化。根据易居研究院发布的数据表明,溢价率总体坐落于合理区间。

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数据表明,7月份,50个城市土地成交价溢价率为34%,环比减少4个百分点,同比增加19个百分点。通过观察历史数据难于找到,当土地市场短路时,溢价率往往正处于高位。总体来看,从2011年开始到2015年上半年,土地溢价率比较偏高。而从2015 年下半年开始,土地溢价率开始上升,到了2016 年9月份土地溢价率高达88%,刷新历史新纪录。

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随后在对高杠杆资金管制的大背景下,土地市场逐步降温,溢价率开始回升,以后返回25%~50%之间的合理区间。不过有一点注意的是,一线城市周边的三四线城市土地市场依然稍冷。数据表明,今年1~7 月份,全国50 个城市的土地溢价率名列中,名列前 10 位的城市分别为惠州、合肥、嘉兴、珠海、南昌、肇庆、佛山、惠州)、镇江和中山,溢价率分别为 204%、135%、126%、117%、104%、99%、94%、88%、81%和 81%,低于合理水平。

在这10 个城市中三线城市就占到了 8 个,且皆坐落于长三角和珠三角城市群中,这解释此类区域的三线城市土地市场早已正处于短路区间。拿地方式经常出现变化不过通过更进一步仔细观察找到,当前土地市场经常出现了一些变化,比如部分规模房企囤地热情高涨,牵头拿地情形也愈发多闻。根据克而瑞首次发售的《2017年1~7月中国房地产企业追加土地TOP30》排行榜情况来看,就追加土地价值30强劲榜单方面来看,规模房企的拿地优势展现,追加土地价值榜前10强劲房企有8家即位列销售榜单前10位,前10强劲的追加土地总价值超过9163亿元,占30强劲拿地总量的66%,是TOP11-30房企拿地的两倍之多。

其中前3家房企碧桂园、万科、恒大追加拿地额即超过4800多亿元,与后20强劲房企完全持平。从追加土地规模上来看,TOP10房企拿地规模仅次于,而且遥遥领先。追加土地价值榜上,TOP10房企拿地总价值超过8612亿元,占到30强劲拿地总量比例超过65%。

拿地面积榜上,TOP10房企拿地总建面亦超过26728万平方米,其在30强劲拿地总量比例更高,超过了难以置信的76%。此外,今年土地拍卖会成功率也较为低。

数据表明,今年1~7月份全国50城土地流拍率为4%,比去年同期的5%还要较低一个百分点,并刷新历史新高,这一方面解释土地市场更为活跃,同时也解释土地交易的质量总体较高。由于调控政策效应早已蔓延到到土地市场,房企拿地受到诸多容许,于是牵头拿地现象呈现出多发趋势。据理解,今年土地市场受到调控的力度在大大减小,土地出让的规则显得更加简单,竞地价缩房价、配建附属设施、竞研发企业反对运营面积等拒绝屡屡经常出现。面临上述诸多容许条件,开发商自由选择的应付方式是组团拿地,构成联合体,联合经营,共计担风险。

有统计数据表明,以北京为事例,在30亿元以上的地块中,有四分之三的地块是以联合体的方式获得的。供应结构有可能调整长效机制的创建,在一定程度上不会促成未来土地市场供应结构发生变化。

就目前趋势来看,一线城市以及热点二线城市住宅土地市场的供应还将之后减少,全年土地供应将显著多达往年,这将不会减轻未来房地产市场的供需紧绷,从而平稳市场价格预期。目前,楼市调控侧重于长效机制的创建,除了不断扩大供应,还不会增大在出租住宅和住房确保方面的土地供应,从这个角度来说,未来土地市场供应结构未来将会经常出现新的变化。

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而对于近期土地市场变化,业内人士回应,预计热点城市土地供应不会增大。易居研究院智库中心研究总监贤迈进分析认为,今年三季度,预计热点城市土地供应的规模不会更进一步增大,以更佳地合乎调补库存的导向。另外,近期关于共计产权住房、谦和型出租住房、全装修住房等概念的辩论较多,预计各城市土地的供应结构也不会随之调整,进而影响适当的交易结构。

业内人士警告,要注意部分三四线城市土地市场短路现象。贤迈进回应,对于长三角和珠三角等城市群中的部分三线城市而言,溢价率比较低,其土地价格泡沫的风险或也有一点警觉。


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